SPACE MONETIZATION · VACANCY DEVELOPMENT

공간을 수익공간으로
바꾸는 사람, 최시준

10년 이상 공간대여·무인공간·공실개발 현장에서 쌓은 경험과 데이터를 바탕으로, 비어 있는 공간의 가능성을 사업으로 설계합니다.

공실개발 상담하기 강의·인터뷰 문의

임대인 · 건물주 · 시행사 · 예비창업자 · 기업 담당자를 위한 공간 파트너

  • 0년+ 공간사업 현장 경험
  • 0개+ 공간 기획·운영 경험 ※ 상세 수치 검증 후 업데이트
  • 0개+ 직접 기획·운영한 공간 브랜드
  • 프라이머 15기 스타트업 액셀러레이터 선정 기업 운영

01 — 문제인식 · THE VACANCY ERA

좋은 입지의 상가도,
비어 있습니다

공실은 이제 특정 상권만의 문제가 아닙니다. 단순 임대만으로는 해결되지 않는 시대, 공간을 바라보는 관점부터 바뀌어야 합니다.

P.01

'기다리는 임대'의 한계

임대료를 낮춰도 채워지지 않는 공실이 늘고 있습니다. 임차인을 기다리는 것은 더 이상 전략이 아닙니다.

P.02

소유보다 운영

공간의 가치는 등기부가 아니라 운영에서 나옵니다. 같은 공간도 운영구조에 따라 수익이 달라집니다.

P.03

인테리어가 아니라 구조

공간은 예쁜 인테리어가 아니라 목적·운영·수익구조가 설계되어야 합니다. 예쁜 공간이 아니라 예약되는 공간이 답입니다.

P.04

공실은 자산이다

공실은 문제가 아니라, 아직 설계되지 않은 자산입니다. 설계가 시작되는 순간 공실은 수익모델이 됩니다.

그래서 공간에는 '설계자'가 필요합니다.

02 — 소개 · ABOUT CHOI SIJUN

자산관리 실무에서 출발해,
공간을 사업으로 만들어온 사람

공간수익화 전문가 최시준 대표 프로필 사진 PROFILE — CHOI SIJUN
공간수익화 · 공실개발 전문가 최시준

최시준은 현대엔지니어링·현대엠코 자산관리팀에서 건물과 자산이 움직이는 구조를 배웠습니다. 재직 시절 현대카드 라이브러리 프로젝트 등을 경험하며, 공간이 단순한 부동산이 아니라 사람을 모으고 경험을 만드는 '오프라인 플랫폼'이 될 수 있다는 가능성을 발견했습니다.

퇴사 후 2015년 복합모임공간 소셜팩토리로 공간사업을 시작해 스터디룸, 세미나실, 파티룸, 스터디카페, 쉐어하우스, 소호사무실, 코워킹스페이스, 스튜디오, 무인카페, 프라이빗 휴식공간까지 — 다양한 공간을 직접 기획·개발·운영해 왔습니다.

지금은 공간수익화 · 공실개발 · 무인공간 · 공간대여 창업 · 공간브랜딩을 중심으로, 비어 있거나 저평가된 공간을 목적형 수익공간으로 바꾸는 일을 합니다. 스스로를 '자능사(自能士)'라 부릅니다 — AI·자동화·시스템으로 혼자서도 크게 움직이는 사업구조를 만드는 사람. 그 방식 그대로, 공간에서도 사람이 아닌 구조가 일하게 만듭니다.

"공간은 부동산이 아니라,
사람을 모으고 경험을 만드는 오프라인 플랫폼입니다." — 최시준
  1. ~2015

    현대엔지니어링 · 현대엠코 자산관리팀

    기업 자산관리 실무. 현대카드 라이브러리 프로젝트 등에서 '공간의 힘'을 발견.

  2. 2015

    소셜팩토리 — 공간사업의 시작

    퇴사 후 복합모임공간 소셜팩토리 오픈. 스터디룸·세미나실·모임공간 운영.

  3. 2018

    쏘플파티룸 홍대 1호점

    프라이빗 공간대여 브랜드 쏘플(SSOPLE) 론칭, 전국 단위 확장 시작.

  4. 2019–20

    프라이머 15기 선정 · 직영 50호점

    스타트업 액셀러레이터 프라이머 배치 15기 선정. 자체 예약·운영관리 시스템(SPMS) 고도화.

  5. 2022

    100호점 돌파 · 브랜드 확장

    쏘플 100호점 돌파. 공백(공실개발), 밍글(무인카페), 레스텔(스테이), 워블(대형 모임공간)로 모델 확장.

  6. NOW

    공간수익화 · 공실개발 전문가

    공실개발 컨설팅, 공간수익화 진단, 공간대여 아카데미, 기업·대학 강의 활동.

최시준이 개발·운영한 공간 사례 1 SPACE CASE 01
최시준이 개발·운영한 공간 사례 2 SPACE CASE 02

03 — 전문분야 · EXPERTISE

감이 아니라, 기준으로 판단합니다

입지 · 면적 · 월세 · 투자비 · 고객수요 · 운영 난이도. 실패확률을 줄이는 판단기준으로 공간을 설계합니다.

EX.01

공간수익화 전략

공간의 조건을 데이터로 분석해 가장 적합한 수익모델을 설계합니다. 임대·운영·혼합 등 구조별 수익 시나리오를 비교합니다.

수익모델 · 사업성 분석 · 운영설계

EX.02

공실개발 · 건물 밸류업

장기 공실, 비선호층, 저평가 공간을 목적형 수익공간으로 개발합니다. 임대수익 개선과 건물 가치 상승까지 연결합니다.

공실진단 · 마스터리스 · 밸류업

EX.03

공간대여 창업

매물 검토부터 콘셉트, 오픈 비용, 플랫폼 등록, 운영 세팅까지. 창업 전 반드시 점검해야 할 기준을 제공합니다.

매물검토 · 오픈전략 · 플랫폼

EX.04

무인공간 운영 시스템

무인공간은 사람이 없는 사업이 아니라 프로세스가 있는 사업입니다. 예약·출입·정산·관리의 자동화 구조를 설계합니다.

운영자동화 · 원격관리 · SPMS

EX.05

공간브랜딩 · 콘셉트 기획

예쁜 공간이 아니라 예약되는 공간. 고객이 이 공간을 선택해야 하는 이유를 콘셉트와 브랜드로 만듭니다.

콘셉트 · 네이밍 · 고객경험

EX.06

강의 · 교육 · 아카데미

기업·대학·기관 대상 강의와 공간대여 창업 교육. 현장에서 검증된 실전 기준과 사례를 전달합니다.

기업강의 · 창업교육 · 커뮤니티

04 — 브랜드 포트폴리오 · BRANDS

직접 기획하고, 직접 운영한
공간사업 레퍼런스

이론이 아닌 운영의 결과입니다. 각 브랜드는 서로 다른 공간 문제를 해결하며 만들어졌습니다.

SSOPLE

쏘플파티룸

사람들이 모이는 이유를 설계하는 프라이빗 공간대여 브랜드. 파티룸·모임공간·촬영공간·기업대관까지, 전국 120여 개 공간을 운영해온 목적형 공간대여 서비스.

ROLE 브랜드 기획 · 전국 지점 개발·운영 · 예약운영시스템(SPMS) 구축

#파티룸 #모임공간 #기업대관 #공간플랫폼

BLANK

공백

공실수익화·공간개발 전문 브랜드. 비어 있는 상가, 고층, 지하, 비선호 입지, 장기 공실을 목적형 공간으로 개발해 임대수익 향상과 건물 가치 상승을 만듭니다.

ROLE 공실 진단 · 수익설계 · 계약구조 · 운영관리

#공실개발 #밸류업 #마스터리스 #종합솔루션

MINGLE

밍글

무인 디저트카페 브랜드. 커피만 파는 곳이 아니라 만남·대화·디저트 경험을 함께 제공하는 무인 공간모델.

ROLE 모델 기획 · 무인 운영시스템 설계

#무인카페 #디저트 #공간경험

RESTEL

레스텔

프라이빗 휴식공간 · 스테이형 공간대여 브랜드. 바쁜 현대인과 여행객에게 휴식·리프레시·충전의 시간을 제공합니다.

ROLE 콘셉트 개발 · 운영 구조 설계

#스테이형 #휴식공간 #프라이빗

WOBLE

워블 라운지

워크샵·세미나·강연·단체모임·기업대관을 위한 대형 모임공간. 기업과 단체가 필요한 기능을 공간 안에서 해결하도록 설계했습니다.

ROLE 공간 기획 · 기업대관 운영

#워크샵 #세미나 #기업대관

SOCIAL FACTORY

소셜팩토리

스터디룸·세미나실·모임공간 기반의 복합모임공간. 2015년, 최시준 공간사업의 출발점이 된 첫 브랜드.

ROLE 창업 · 기획 · 직접 운영

#스터디룸 #세미나실 #출발점

+ 메이저리그 멘토링(교육·멘토링) 등 커뮤니티·콘텐츠 기획 경험이 공간사업의 기반이 되었습니다.

05 — 공실개발 사례 · CASE STUDIES

문제 있는 공간이 아니라,
설계되지 않은 공간이었습니다

실제 프로젝트에서 반복적으로 검증해온 유형별 접근입니다. 개별 주소·수치는 공개하지 않으며, 성과는 프로젝트별로 상이합니다.

엘리베이터 없는 고층 상가 → 목적형 공간대여

BEFORE

접근성이 낮아 임차 문의가 끊긴 고층 공실. 임대료를 낮춰도 장기 공실이 이어지는 상태.

STRATEGY

'지나가다 들르는 공간'이 아니라 '목적을 갖고 찾아오는 공간'으로 전환. 프라이빗 모임·촬영 수요에 맞춘 콘셉트와 예약제 운영구조 설계.

AFTER

시간 단위 예약 기반의 운영수익 구조 확보. 접근성의 약점이 '프라이빗함'이라는 강점으로 전환.

※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.

06 — 서비스 · SERVICES

지금, 이렇게 함께할 수 있습니다

공간의 상황과 목적에 따라 필요한 방식이 다릅니다. 아래에서 해당되는 항목의 '문의하기'를 눌러주세요.

S.01

공실개발 컨설팅

FOR — 임대인 · 건물주 · 시행사

공실 진단부터 수익화 모델 제안, 운영구조·계약구조 설계까지. 비어 있는 공간을 운영수익 자산으로 바꾸는 전 과정을 함께합니다.

문의하기
S.02

공간수익화 진단

FOR — 보유 공간 · 임차 예정 공간 · 운영 중 공간

입지 · 면적 · 월세 · 투자비 · 고객수요 · 운영 난이도를 분석해, 이 공간에서 가능한 수익모델과 실패확률을 줄이는 판단기준을 드립니다.

문의하기
S.03

공간대여 창업 교육

FOR — 예비창업자 · N잡러 · 공간대여 운영자

매물검토, 콘셉트, 오픈비용, 플랫폼 등록, 운영자동화까지. 인테리어가 아니라 운영구조를 만드는 창업 교육입니다.

문의하기
S.04

강의 · 세미나 · 인터뷰

FOR — 기업 · 대학 · 기관 · 커뮤니티 · 미디어

공간수익화, 실행형 창업, 무인공간, 공실개발, 부업가정신·자능사(自能士)를 주제로 강의와 인터뷰를 진행합니다.

문의하기
S.05

브랜드 · 제휴 · 공동사업

FOR — 인테리어 · 청소 · 무인기기 · 플랫폼 · 건물주 · 투자자

공간 생태계 안에서 함께 성장할 파트너를 찾습니다. 제휴·공동개발·공동운영 등 다양한 협업 구조를 열어두고 있습니다.

문의하기

07 — 미디어 · MEDIA & PRESS

기록으로 남은 걸음들

언론 보도와 공식 채널입니다. 새로운 기사와 인터뷰는 계속 추가됩니다.

OFFICIAL CHANNELS

쏘플파티룸 공식 홈페이지 ㈜소셜패밀리 Instagram @ssople_partyroom 개인 블로그 (준비 중) YouTube (준비 중)

08 — 인사이트 · INSIGHTS

현장에서 정리한 생각들

공간사업 10년의 판단기준을 칼럼으로 정리하고 있습니다. 곧 이곳에서 읽으실 수 있습니다.

공간대여 창업

공간대여 창업은 예쁜 인테리어가 아니라 운영구조다

인테리어에 쓴 돈이 아니라 예약이 도는 구조가 수익을 만듭니다. 창업 전 반드시 점검해야 할 운영구조의 기준.

칼럼 준비 중
공실개발

공실은 문제가 아니라 아직 설계되지 않은 자산이다

같은 공실도 목적을 설계하면 수익공간이 됩니다. 공실을 바라보는 관점을 바꾸는 이야기.

칼럼 준비 중
무인공간

무인공간은 사람이 없는 사업이 아니라 프로세스가 있는 사업이다

무인의 핵심은 '없음'이 아니라 '시스템'. 예약·출입·정산·관리가 스스로 돌아가는 구조 만들기.

칼럼 준비 중

09 — 무료 자가진단 · SELF CHECK

내 공간, 수익화 가능할까?

6개 문항, 60초. 공간수익화 가능성을 간단히 점검해보세요.

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10 — 커뮤니티 · COMMUNITY

공간사업, 혼자 고민하지 마세요

공간대여 · 공실개발 · 무인공간에 관심 있는 분들이 질문과 경험을 나누는 게시판입니다.

    더 가까운 커뮤니티가 필요하다면

    공간사업 오픈채팅에서 실시간으로 소통하세요. 세미나·아카데미 소식도 가장 먼저 전해드립니다.

    카카오 오픈채팅 참여 (링크 준비 중)

    11 — 자주 묻는 질문 · FAQ

    자주 받는 질문들

    공실개발 컨설팅은 어떤 분들이 의뢰하나요?

    주로 임대인·건물주·시행사, 그리고 공실 해결을 함께 고민하는 부동산 중개법인입니다. 장기 공실, 비선호층(고층·지하), 운영 부진 공간이 대표적인 의뢰 대상입니다.

    어떤 공간이든 수익화가 가능한가요?

    아니요, 솔직히 말씀드리면 모든 공간이 가능한 것은 아닙니다. 입지·면적·월세·투자비·수요를 기준으로 판단하며, 조건이 맞지 않으면 '하지 않는 것'을 권해드리기도 합니다. 그것이 실패확률을 줄이는 컨설팅이라고 생각합니다.

    상담은 어떻게 진행되나요?

    하단 문의하기로 공간의 기본 정보(위치·면적·현황)를 보내주시면, 검토 후 진행 방식과 일정을 안내드립니다. 필요 시 현장 방문 진단으로 이어집니다.

    공간대여 창업, 어느 정도 준비가 필요한가요?

    지역·면적·콘셉트에 따라 크게 달라 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 다만 '얼마가 드는가'보다 '어떤 기준으로 매물과 모델을 고르는가'가 성패를 가릅니다. 교육에서는 그 판단기준을 다룹니다.

    강의는 어떤 주제로 가능한가요?

    공간수익화, 공실개발, 무인공간 운영, 공간대여 창업, 실행형 창업과 부업가정신(자능사) 등입니다. 기업·대학·기관·커뮤니티 대상 모두 가능하며, 대상에 맞춰 구성합니다.

    제휴·공동사업은 어떤 형태로 진행하나요?

    인테리어·청소·무인기기·플랫폼 파트너와의 서비스 제휴부터, 건물주·투자자와의 공동개발·수익쉐어 구조까지 열려 있습니다. 제안 내용을 보내주시면 검토 후 회신드립니다.

    12 — 문의 · CONTACT

    비어 있는 공간이 있다면,
    지금이 설계를 시작할 때입니다

    아래 양식을 작성하고 '메일로 보내기'를 누르면 메일 앱이 열립니다. 편하신 채널로 연락 주셔도 좋습니다.

    ※ 전송 시 메일 앱이 열립니다. 폼 자동 접수(Google Form 등) 연동 방법은 README 참고.

    상담 문의